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北宋留给开封的城市资产

 

 

汴梁一座城

发布时间:19-02-2509:04财经达人,优质创作者

华夏民族之文化,历数千载之演进,造极于赵宋之世。

北宋之于开封,留给这座城市的遗迹故址尽管已被黄河冲刷与地下,但宋王朝的历史地位足够让开封八朝古都的称号有了最有力的支撑。

开封的城市发展,根基在古城,核心在西进。

“郑汴融城”下的新区建设和“13平方公里的宋文化景区”是多年以来从未改变的基调。在不曾改变的大框架下,每一年都在为这个目标添砖加瓦。近年来,我们看到这座城市新区的框架已然拉伸到郑州边界线,这座城市的古城区在旧城改造的过程中,人口已从原有的27万人,逐步疏解至22万人。随着一渠六河、城市双修、自贸区建设等利好信息的相继传来,我们有理由相信,这座城市的未来,会变得更美好。

黄河泛滥,战争侵扰,连这座千年古城的城市中轴线都不曾有丝毫的改变。

它,标注了这座城市坚韧的轮廓,也诉说着这座城市傲慢的皇城根精神。

Part1:北宋的资产-开封旅游业

开封这座城市,在慢节奏的发展下,旅游业作为支柱产业之一,却呈现了逐年发展的态势。而对于现代的开封城来说,这也是北宋王朝留下的最好的馈赠。自1999年以开封创建中国优秀旅游城市成功为标志,2002年,市委、市政府将实施旅游带动战略列为振兴开封经济的六大战略之一。2016年,全年接待游客5080万人次,旅游综合收入398.6亿元。为进一步推动我市旅游产业的转型发展,《开封市旅游产业转型发展行动方案 (2017—2020年)》应运而生,其中最惹眼的一个数据是,到2020年,实现年接待国内外游客量突破9000万人次,实现旅游综合收入突破900亿元。

*其中,2020年为预估数据

在刚刚过去的2018年,全年旅游接待量达到6806.8万人次,实现同比增长16.1%。而经历了多年的高速增长,开封的旅游产业也正在呈现多元化布局的态势。其中,除了以环龙亭湖为主的古城区,正在建设的还有:环汴西湖城市公园区域,恒大童世界,余店-朱仙镇,黄河生态景区等。旅游区域的扩大化,也将全面提升游客在开封的旅游天数,宿游产业的发展。

Part2:开封酒店行业的现状与未来

对于开封的酒店行业来说,快捷酒店如雨后春笋般出现在开封市主干道上,成为开封酒店市场的主力军。目前已规模初显,其中大部分是全国连锁快捷酒店,环境清洁、管理规范、价格较低,深受前来观光游客的欢迎。

在星级酒店方面,呈现了两极化的趋势,其一,开封市目前已有的四星级,三星级酒店其建设时间久远,外观陈旧,内部设施亦老化严重。其二,目前开封市场已开业的五星级酒店如开元、中州,铂尔曼,在开封高端酒店市场占据了垄断地位。其三,近年来,古城区的高端别墅式民宿正在兴起,已成为未来的趋势之一。目前已开业的有半亩园的高端民宿集群,南北八十院的部分别墅等。其四,在汴西湖区域,即将开业的大宏喜来登酒店,极有可能成为开封高端酒店行业的一匹黑马,带动开封高端酒店行业,尤其是布局新区高端酒店的新一轮洗牌。

Part3:开封高端酒店的湖居成本

在大宏喜来登酒店未开业之前,五星级酒店湖居成本参考对象是铂尔曼(临近西北湖),开元(金明池)。尽管其观湖的视野及湖的水域面积,都与喜来登遥不可及,但也侧面的体现了湖景的稀缺。稀缺性体现在两个方面:

一,湖的稀缺。新区的汴西湖,经历了多年的开发,目前也仅呈现了龙首(东京大道区域)+龙腹(郑开大道区域),距汴西湖的龙型呈现,目前依然欠缺:神龙摆尾(晋安路-宋城路区域),龙首繁华(目前的龙首区域,刚进入基础建设状态)。而对于财政收入有限的开封来说,汴西湖已然成为新区建设的一张名片,尽管后期养护成本高,但依然需要在有限的资金下进行倾斜。对于6000亩西湖水域,也可以说这是政府的“自持资产”。

二,酒店的稀缺。无论是喜来登,铂尔曼,还是开元,都具备了一个共性:建立在大型城市综合体之上,大型品牌开发商持有。这从侧面表明了:未来的新区,出现五星级酒店的概率也越来越低。随着新区的逐步成熟,地价获取成本较高,商业自持不仅考验开发商后期的运营能力,也考验开发商的现金流与资金链。

目前来说,开封的住宿旺季多集中在4—6月、9—10月、春节期间。在每年菊花花会期间,更是“一房难求”。回到湖居酒店的入住成本上,参考携程网旺季房源相关售价。

Part4:持续增长的入境客群

在《开封市旅游产业转型发展行动方案(2017—2020年)》中,除了到2020年,实现年接待国内外游客量突破9000万人次,其中入境游客突破50万人次也是该方案的看点之一。在2017年,开封入境游客已达到30.9万人次。

而对于入境游客的概念,亦相当广泛。它包括了:来中国观光、度假、探亲访友、就医疗养、购物、参与会议或从事经济、文化、体育、宗教活动的外国人、港澳同胞等游客。随着自贸区的建立,开封对外招商亦扩大化。

在已公布的《2019年开封市对外开放和招商引资行动计划》中,包含有2019开封市跨境投资与贸易洽谈推介会,借助第十三届投洽会平台,邀请外籍客商来汴参观考察,推介我市重点发展产业及自贸区产业规划。同时,有针对性地参加上级组织的国(境)外招商引资活动,包含:2019第十六届亚洲国际贸易工业博览会,第六届中国-俄罗斯博览会,开封鄂木斯克阿拉木图三市经贸交流会,河南省赴马来西亚、日本、韩国共建“海上丝绸之路”经贸活动,河南省赴比利时、匈牙利、罗马尼亚共建“陆上丝绸之路”经贸活动,河南省赴美国参加“选择美国”投资峰会。这种国际招商层面的推动和经济间的交流活动,也将促进更多的国际友人到访开封。

从新区来看,19年计划推进(谋划或有意向投资)的项目(外资)有:

推进美国Gopath病理诊断分中心项目; 推进韩国大邱尖端医疗复合园区项目; 推进美国生命大学运动康复中心及高端整形外科中心项目;推进德国汉高集团投资2亿美元超高水氧阻隔膜项目等等。

Part5:城市发展下的地标演变趋势

北宋及北宋之前的建都史,北宋之后到新中国初期作为河南省会的历史地位,为这座城市博得了关注,也奠定了厚积薄发的基础。

从七雄逐鹿的战国大梁,到几经沉浮,迎来五代的辉煌。从一国之都到普通县城,沉浮与唏嘘接踵之后,它又一次回到全国的政治经济文化中心,并且走到了它王朝史上最巅峰的168年。

车马盈余,瓦子勾栏,舞影杂说。人口上百万,富丽甲天下,天下之枢,万国咸通。

*图片来源网络

北宋经济文化的空前繁荣,也在樊楼上得到例证。作为都城的地标之一,樊楼的建筑规模相当庞大,内外装修接近奢华。在《东京梦华录》中有这样的记载:“三层相高,五楼相向,各有飞桥栏槛,明暗相通,珠帘绣额,灯烛晃耀。”在宋以前,高楼多在皇宫内院,且看《清明上河图》中的建筑,亦普遍是一、二层。而在千年前,作为供百姓饮酒作乐的私营大酒楼,亦可在同时代下称之为高出云表,摩天碍日。

站在樊楼上,凭窗鸟瞰,繁华都市,百万人家。曾观大海难为水,除去梁园总是村。时任节度使的柴宗庆如此感叹开封繁盛。当时的汴梁,正如当今的国际大都会一样,商业贸易极度繁荣,吸引了全世界眼光的关注。

如今的开封,十余年新区发展,以西湖为蕴,以万达点睛,承借自贸区的东风,融入中原城市群,筹蓄在世界舞台上的发声。西湖之巅,繁华之上,大宏喜来登酒店·行政公寓,正在扮演当年樊楼的角色。以168米的高度突破城市天际线,以超高层见证开封这座城市向上的台阶。

Part6:开眼看世界的居住观

一座城市的塔尖阶层,尽管位于塔尖,但仍有交际向心力和财富企图心。

其对应的居所,要满足居住,商务双重升级需求,同时昭示其财富,身份,圈层,表达品味。纵览全球,这种顶级产品具备了:无一例外的CBD核心地段与绝版景观。而这样的产品,唯有顶级公寓可以满足。如:纽约的One 57、432公园大道、华尔街1号;伦敦的海德公园一号,香港天汇,深圳深圳湾一号等。

如今,这种居住趋势,正在从国际都市传导到一线城市,新一线城市及其辐射的城市群核心区域。对于开封而言,得益于郑州“新一线城市”的发展机遇,和在中原城市群协同发展中的城市地位。大宏喜来登酒店·行政公寓的出现,也正在被这座城市的顶级客群所认知。

在已购买的业主中,他们是政、经、商三种领域的引领者,和海外的英杰翘楚。

他们比这栋“开封新地标”建筑更懂:资源的稀缺,圈层的匹配。 

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